S/3.410

Inventory

20 trazables

Capture

15 mar 2026

Confidence

100/100

Mesa de decisión pública

Proxy sectorialStale 15 mar 2026Snapshot sectorial

Lima Property Hub

Compara propiedades, costos y evidencia del mercado de Lima desde un espacio público, trazable y fácil de explicar.

Oferta

20 trazables

3/6 portales

Cobertura

12/12

distritos en muestra

Freshness

15 mar 2026

Stale 15 mar 2026

Status

Confianza alta

Muy fresco 08 jul 2026

Control deck

S/3.410

FX spine · Muy fresco 08 jul 2026

Confidence

Confianza alta

Inventory3/6 portales

Capture15 mar 2026

Coverage12/12 distritos

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Cómo leer el sistema

Del dato aislado a una decisión inmobiliaria explicable

Sigue esta ruta para separar la evidencia observada, el contexto del mercado y los supuestos financieros antes de elegir una propiedad.

Explora oferta trazable

Filtra inmuebles reales y revisa precio, área, condición y procedencia antes de comparar.

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Contrasta precio por m², crecimiento, accesibilidad y cobertura de cada distrito.

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Total Inmuebles

+4.3%30d

En Shortlist

+20.0%30d

$0K

Precio Promedio

-1.1%30d

Precio/m² Promedio

-1.1%30d

Score Promedio

+1.4%30d

$0.0M

Inversión Potencial

+2.9%30d

Market Pulse

Snapshot sectorialSnapshot auditado

macro deck · 7 señales · lectura compacta

Macro layer

Tasa hipotecaria

7.84%

TEA

vs Dic 2023

SBSFeb 2026

Tipo de Cambio

S/3.410

USD/PEN

+0.028 / 30d

BCRPMar 2026

UIT 2026

S/5,500

+S/150

base 2025

SUNATEne 2026

Unidades vendidas

26,910

departamentos

+19% YoY

CAPECO2025

Precio Lima

S/6,810.643/m²

~US$1,997.357/m²

audit snapshot

Audit de mercado2025-12-31

Stock

~22 meses

absorción

vs hist. 25m

CAPECO2025

Déficit

~1.9M

viviendas

demanda alta

CAPECO/MVCS2025

Insights del Mercado

Conclusiones clave del analisis de inteligencia inmobiliaria con precio auditado

Estabilizacion Resiliente

El mercado transita una fase sin burbuja especulativa. Los precios responden a la capacidad de absorcion real de la demanda y a costos de materiales estabilizados.

Metricas Clave

Precio Medio Lima

S/6,810.643/m²

Snapshot auditado 2025-12-31

Alquileres

+4.3% interanual

+5.3% real sobre inflacion

Rentabilidad Bruta Prom.

5.29%

~18.9 anos para recuperar

Tasa Hipotecaria

7.84% TEA prom.

Rango bancos: 6.5-9.1%

Tendencia Tamanos

Micro-dptos en alza

Formatos <40m² creciendo

Segmento VIS

Mas robusto

Bono Buen Pagador: S/27,400

Alertas de Riesgo

Tasas de interes elevadasAlto

TEA promedio sistema 7.84% (SBS Feb 2026). TCEA supera este margen. Estructurar estres financiero asumiendo costo de capital alto.

Segmento fragil: usados >120m²Medio

Viviendas usadas grandes sufren friccion de liquidez. Altos costos de mantenimiento reducen compradores elegibles.

Obras L2 Metro - externalidadesMedio

Congestion severa en Ate, Cercado y Brena por obras civiles. Tolerar ruido/trafico a corto plazo para capturar plusvalia futura.

Sobreoferta localizadaBajo

Microzonas con multiples proyectos identicos generan guerras de precios. Verificar absorcion antes de invertir.

Oportunidades Identificadas

Compra en planos: ahorro 10-15%Alto impacto

Adquirir en fase de planos permite fraccionar la inicial sin intereses y capturar plusvalia constructiva. Exento de Alcabala.

Lince lidera rentabilidad: 7.0%Alto impacto

Zona tactica para estudios orientados a alquiler ejecutivo. Limite con San Isidro Financiero maximiza demanda.

Alquileres crecen mas que ventasAlto impacto

Alquileres +4.3% vs ventas +1.1%. Ciudadanos que no acceden a credito se refugian en rentas, empujando yields.

Bono Verde: S/6,300 adicionales

Certificaciones sostenibles otorgan bono adicional y acceso a tasas preferenciales via MiVivienda.

Plusvalia por L2 del Metro

5 estaciones en Santa Anita en marcha blanca. La operacion plena del sistema generara plusvalia radical en zonas conectadas.

Fuente: Snapshot auditado de mercado, Marzo 2026— Basado en snapshot auditado de mercado y contexto sectorial de Urbania Index, CAPECO, SBS, BCRP, CENEPRED y Fondo MiVivienda.

Tendencia del Mercado Inmobiliario

Precio promedio por m² (USD) por distrito — datos 2016 a Q1 2026

$2,290/m²

+3.8% vs año ant.

Cargando gráfico...

Fuente: Urbania/BCRP + serie referencial

Ciclos:

Estabilizacion 2015-2019

COVID

Recovery 2021-2024

Estabilizacion Resiliente

Distribución por Precio

120 propiedades · TC 3.410 PEN/USD· Concentración: <$200K

Cargando gráfico...

Propiedades por Distrito

Cantidad y precio promedio por m²

Cargando gráfico...

Miraflores: PremiumBarranco: PremiumSan Isidro: PremiumSurco: IntermedioJesús María: PremiumLince: IntermedioSan Miguel: EmergenteSan Borja: IntermedioPueblo Libre: IntermedioCercado de Lima: IntermedioSurquillo: IntermedioMagdalena del Mar: IntermedioLa Molina: EmergenteBreña: EmergenteChorrillos: IntermedioLa Victoria: IntermedioAte: IntermedioSan Juan de Lurigancho: IntermedioComas: IntermedioCallao: IntermedioIndependencia: IntermedioLos Olivos: IntermedioPuente Piedra: Intermedio

Oportunidades de Inversion

Basado en datos reales del mercado

Mejor relacion calidad/precio

BreñaAlta plusvalia

S/5,217/m2 con +4.8% YoY; cobertura partial

Ver mas

LinceAlta plusvalia

S/6,209/m2 con +5.5% YoY; cobertura full

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SurquilloAlta plusvalia

S/6,803/m2 con +6% YoY; cobertura partial

Ver mas

Mayor crecimiento interanual

Surquillo+6%

+6% YoY. Cobertura partial, confianza medium.

Ver mas

Lince+5.5%

+5.5% YoY. Cobertura full, confianza high.

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Breña+4.8%

+4.8% YoY. Cobertura partial, confianza medium.

Ver mas

Por debajo de referencia distrital

Depto 3 Dorm. Av. Grau - Barranco (Segunda)

Barranco - US$1,558/m2 (ref. distrito: US$2,685/m2)

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Ciudad Verde - Flat 2 Dorm. - Puente Piedra

Puente Piedra - US$971/m2 (ref. distrito: US$1,997.357/m2)

Ver mas

Los Parques - Flat 3 Dorm. - Puente Piedra

Puente Piedra - US$1,014/m2 (ref. distrito: US$1,997.357/m2)

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Top 5 Microzonas Recomendadas

Pueblo Libre (Av. Bolivar / Sucre)Top pick

Mejor equilibrio calidad/precio. S/5,900-6,900/m2. Caracter residencial historico y amplia conectividad.

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Surquillo (Barrio Medico)6.6%

Capitaliza "efecto arrastre" de Lima Top. Rentabilidad 6.0%-6.6%. Absorbe demanda joven de Miraflores.

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Jesus Maria (San Felipe)

Demanda inelastica por polos educativos y de salud. Morosidad baja, ocupacion casi inmediata.

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San Miguel (Eje Costanera)6.6%

Vistas al mar + megaproyectos con club house. Rentabilidad bruta 6.6%.

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Lince (Limite San Isidro)7.0%

Lidera rentabilidad bruta de Lima con 7.0%. Ideal para estudios de alquiler ejecutivo.

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Estrategias del Informe de Inteligencia

Comprar en planos ahorra 10-15%

Fraccionar la cuota inicial sin intereses. Exento de Alcabala (3%). Captura plusvalia constructiva.

Pueblo Libre: mejor equilibrio

Formatos de 1-2 dormitorios dentro del presupuesto. Conectividad y caracter residencial historico.

Alquileres crecen mas que ventas

+4.3% interanual en alquileres vs +1.1% en ventas. Refugio para quienes no acceden a hipoteca.

Recomendaciones basadas en Informe de Inteligencia Inmobiliaria, Marzo 2026

Mapa de Precios

Precio/m2 por distrito

Snapshot auditado 2025-12-31

Ver todos

Barranco

S/9,155

Miraflores

S/8,664

San Isidro

S/7,631

Jesus Maria

S/7,570

San Borja

S/7,144

Magdalena del Mar

S/6,905

Surquillo

S/6,803

Surco (Chacarilla)

S/6,687

Surco (otros)

S/6,687

Pueblo Libre

S/6,274

Lince

S/6,209

La Molina

S/5,333

Brena

S/5,217

San Miguel

S/5,070

Accesible

Premium

Mas accesibles

1. San MiguelS/5,070

2. BrenaS/5,217

3. La MolinaS/5,333

Mas exclusivos

1. BarrancoS/9,155

2. MirafloresS/8,664

3. San IsidroS/7,631

Top Propiedades por Score

Las 8 mejores propiedades del portafolio

#	Propiedad	Distrito	Condición	m²	Precio USD	Precio S/	USD/m²	Score	Estado
1	Penthouse 3 Dorm. - San Isidro (Segunda)	San Isidro	Buen estado	180	$350,000	S/1,193,430	$1,944	90	Activo
2	Parque Acosta 131 - Suite 3 Dorm. Premium - San Isidro	San Isidro	Nuevo	150	$420,000	S/1,432,116	$2,800	88	Revisando
3	PRAD - Flat 3 Dorm. - San Borja	San Borja	Estreno	90	$213,209	S/727,000	$2,369	86	Activo
4	Sunny Park - Flat 3 Dorm. - La Molina	La Molina	Estreno	100	$222,594	S/759,001	$2,226	85	Activo
5	Vista Parque - Estudio Premium - Miraflores	Miraflores	Estreno	32	$111,443	S/379,998	$3,483	85	Activo
6	La Mar 1055 - Flat 3 Dorm. Entrega Inmediata - Miraflores	Miraflores	Estreno	84.69	$223,000	S/760,385	$2,633	84	Shortlist
7	Oceano - Flat 3 Dorm. - Magdalena	Magdalena del Mar	Nuevo	78	$199,425	S/679,999	$2,557	84	Activo
8	Bosco - Flat 2 Dorm. - Santiago de Surco	Surco	Nuevo	64	$159,833	S/544,999	$2,498	84	Activo

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Urban Heights - Flat 1 Dorm. - Miraflores

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